Locador e Locatário: direitos e deveres na Lei do Inquilinato

Uma locação ocorre, conforme definição do Código Civil brasileiro (artigo 565), quando uma pessoa cede à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de algo, mediante certa retribuição.

A locação de imóveis é regulada pela Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato.

A norma que rege a relação entre locador e locatário é fundamental para trazer maior segurança e garantias para ambas as partes no contrato de locação.

Por isso, alguns pontos sobre direitos e obrigações do locador e do locatário merecem destaque.

Direitos e deveres do locador

Tanto o Código Civil quanto a Lei do 8.245/91, apresentam direitos e deveres do locador. Como já mencionado, a legislação busca trazer segurança para ambas partes. Dentre os direitos do locador podemos citar:

• Direito de receber o aluguel na data determinada em contrato;
• Exigir garantias do locatário;
• Revisar judicialmente o aluguel;
• Reaver o imóvel através de ação de despejo nos casos determinados em lei.

Estes são apenas alguns dos direitos que o locador possui e a seguir, apresentamos as principais delas.

Entrega do imóvel em boas condições

O artigo 22 da Lei 8.245/91 determina algumas das obrigações do locador e a primeira delas é: entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

Isso quer dizer que o imóvel locado deve ser adequado à habitação humana, sem problemas estruturais que prejudiquem o uso do local.

Apresentação de comprovantes e documentos

É também obrigação do locador dar recibo das quantias pagas pelo locatário. Seja referente aos aluguéis ou a situações que devam ser ressarcidas pelo locador ao locatário, o proprietário deve fornecer comprovantes discriminando cada pagamento.

Isso inclui a obrigação de fornecer recibo dos aluguéis, a lei é clara e veda a prática de fornecer um único recibo para dar quitação genérica (Lei 8.245/91, artigo 22, inciso VI).

Quitação de despesas imobiliárias por parte do Locador

Temos também, conforme a legislação, que impostos, taxas e o seguro contra fogo, são obrigações do locador (Lei 8.245/91, artigo 22, inciso VIII). Essas e outras despesas imobiliárias são dever do locador.

Entretanto, no caso de impostos, taxas e seguro contra incêndio, as partes podem entrar em acordo e determinar que o locatário realize o pagamento destas despesas.

Outras obrigações determinadas em lei

Além disso, A Lei do Inquilinato (8.245/91) lista outros deveres do locador no artigo 22, sendo alguns deles o de:

• Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
• Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Para os imóveis em condomínio, alguns reparos e obras são considerados despesas extraordinárias de condomínio, e, por conseguinte, obrigações do locador.

Conforme a Lei do Inquilinato nº 8.245/91, artigo 22, são algumas dessas despesas:

• Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• Constituição de fundo de reserva.

Ainda, a Lei do Inquilinato traz no artigo 4ª, alterado pela Lei 12.744/2012 informações a respeito do direito do locador de reaver o imóvel alugado.

O artigo 5º da mesma lei determina que independente do fundamento, o meio de reaver o imóvel é através da ação de despejo, o que permite ao locatário apresentar sua defesa, trazendo mais segurança para a relação.

Mas, em contrapartida, devemos observar os direitos e obrigações da outra parte no contrato de locação.

Direitos e deveres do locatário

A Lei do Inquilinato e o Código Civil também trazem as obrigações e direitos do inquilino. Em poder de imóvel alheio, o locatário deve zelar pela propriedade e agir com responsabilidade diante as obrigações assumidas.

Sobre isso, trazemos abaixo informações sobre alguns dos principais deveres do locatário.

Pagamentos no dia acordado

Tanto o Código Civil em seu artigo 599 quanto a Lei 8.245/91 no artigo 23 determinam que é obrigação do locatário realizar o pagamento do aluguel na data acordada.

A quebra contratual referente ao pagamento permite que o locador proponha uma ação judicial para reaver o imóvel.

O pagamento em dia afasta a ação de despejo por falta de pagamento. Por isso é importante cumprir com o contrato para não ter maiores problemas.

Cuidados com o imóvel

Com a locação, o locatário tem o direito de se utilizar o imóvel alugado, e o dever de cuidar do como seu fosse (Código Civil, art. 599).

A Lei do Inquilinato também dispõe no artigo 23 que o locatário deve realizar reparos na propriedade mantendo assim a integridade do bem do locador.

Mas e quanto tempo poderá permanecer no imóvel locado?

No caso da locação residencial, o artigo 47 da Lei do Inquilinato permite que os contratos com prazo inferior a trinta meses de duração renovem-se automaticamente por prazo indeterminado.

Entretanto, se a locação se renovar e contar o inquilino com mais de 5 anos de contrato, o proprietário poderá reaver o imóvel.

De um lado, temos o direito do locatário de permanecer no imóvel pelo prazo estipulado em contrato e do outro temos o direito do locador de reaver o imóvel nos prazos estabelecidos em lei.

Reparação de danos sob responsabilidade do locatário

Se você mora de aluguel, pode acabar se perguntando “posso receber visitas?”. Para essa pergunta a resposta é: sim. É direito do locatário receber visitas.

Mas caso essas visitas ou você mesmo acabar causando danos ao imóvel, como locatário, você também tem a obrigação de realizar reparos de danos causados ao imóvel.

É o que diz o artigo 23, inciso V da Lei do Inquilinato:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Ou seja: fazer uso do imóvel é um dos direitos do locatário, mas mantê-lo em ordem é uma obrigação.

O que acontece se as normas não forem cumpridas?

O descumprimento das normas referentes à relação entre locador e locatário pode gerar algumas consequências desagradáveis.

O locador pode inclusive requerer judicialmente a revisão do aluguel após 3 anos de vigência do contrato sem acordo entre as partes sobre alteração do valor (art. 28 e seguintes da Lei do Inquilinato).

O despejo também não deixa de ser uma possibilidade diante da falta de pagamento ou pelo descumprimento de qualquer outra obrigação contratual.

O contrato de locação deve ser bom para ambas as partes, por isso o dever de observar o que diz a lei e o contrato.

Se ainda tiver dúvidas, fale conosco.

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