Sendo uma modalidade de contrato de construção, o built to suit é uma forma diferente de alugar um imóvel sob demanda. Neste artigo iremos explicar detalhadamente o que ele é e como ele funciona.

O que significa built to suit?

Com o significado e conceito de “construir para servir”, é um modelo de contrato de aluguel praticamente novo em nosso país, onde muitas empresas implementam para aumentar o lucro e reduzir os custos com imóveis.

Entenda como funciona um contrato built to suit

O built to suit é uma modalidade de locação que se constrói um imóvel conforme as necessidades do futuro locatário. Os maiores interessados são indústrias e comércios com necessidades específicas.

No modelo, o locatário faz a encomenda da construção ou solicita uma reforma do imóvel para posteriormente alugá-lo. Com espaços mais customizados, consequentemente os empreendedores conseguem reduzir os custos de operação.
Esse tipo de contrato possui um prazo longo, portanto a validade pode ser de 15 ou mais anos.

Como é definido o valor do aluguel de um built to suit

Sendo formalmente implementado em 2012 pela Lei 12.744, fez com que o built to suit fosse reconhecido e a modalidade se tornado mais clara perante o mercado.

No contrato, um investidor viabiliza o empreendimento de acordo com os interesses do cliente que irá utilizá-lo por um período estabelecido, garantindo retorno do investimento e remuneração pelo uso do imóvel.

O cálculo do built to suit possui diversas complexidades que influenciam no valor, como o tamanho do terreno, localização e especificidades da estrutura. No caso, quanto maior o período de contrato, menor o valor do aluguel.

É esperado que o locador possa adquirir o terreno, definir um projeto que realmente atenda às suas necessidades, o desenvolvimento e a construção do imóvel e a entrega do empreendimento já pronto com um valor estabelecido.

Do ponto de perspectiva do locador, ele buscará por meio do contrato de built to suit um retorno dos investimentos que foram alocados no projeto, assim como a remuneração pelo uso do imóvel.

Portanto, um fator importante, é a exigência de permanência do locatário até o término do contrato, o que garante segurança para o investidor.

Em questão da formatação de contrato, deve-se entender que é uma nova modalidade de locação, em que os contratantes estabelecem as solicitações e exigências antes mesmo do início da construção.

Quais são as vantagens do built to suit?

O modelo de built to suit é vantajoso para ambos os lados. O empreendedor que irá ocupar o imóvel reduzirá custos por não gastar tempo e dinheiro com a construção, manutenção e gestão do local.

Consequentemente, é possível que ele invista o seu tempo e capital diretamente no negócio, podendo, além disso, deduzir do imposto de renda os custos com despesas de locação.

E a empresa que irá locar o imóvel possui a garantia de construir com contrato de aluguel de longo prazo, com um inquilino de médio ou grande porte, garantindo um retorno do seu investimento.

Isso resulta em uma maior segurança na operação, visto que o aluguel será inserido como um custo fixo ao cliente, que tem como benefício um imóvel sob medida com as vantagens tributárias de locação.

Em alguns casos, é até mesmo comum, que ao final do contrato a compra do imóvel seja negociada por um valor que será descontado dos aluguéis já pagos.

O locador ainda se mantém responsável também pela gestão das instalações, garantindo portanto que elas estejam sempre em boas condições de uso pelo locatário e seus colaboradores.

Com isso, no built to suit o locatário aluga um imóvel para iniciar as operações de sua empresa sem se preocupar com as questões complexas, podendo focar muito mais na gestão estratégica do negócio.

E as desvantagens?

Mesmo com as vantagens e a entrega de retornos atrativos, os contratos de built to suit podem possuir alguns riscos que devem ser vistos com cautela pelos dois lados (locador e locatário).

Um dos principais entraves é o valor dos aluguéis devido a customização para os locatários.
Por conta desse valor elevado, muitas vezes existe a possibilidade do locatário não realizar a renovação do contrato.

Isso é problemático para o locador, já que pelo fato do imóvel ter sido construído de forma customizada, acaba dificultando achar outros locatários por não atenderem com suas exigências e necessidades.

O projeto costuma possuir apenas um cliente, o que torna possível que em algum momento de crise do empreendedor, a inadimplência.

Devido ao prazo e a multa por inadimplência serem altas, muitas vezes o locatário vai a justiça para uma renegociação do contrato. O locador deve sempre, antes de fechar o negócio, observar as garantias e a capacidade de pagamento do inquilino.

Para o locador, outro problema pode estar nos custos para a construção do imóvel.

São muitos os recursos para construir ou reformar o local demandado pelo locatário, sendo necessário atenção ao plano de negócios, se é viável ou não executa-lo.

Conclusão

Como podemos ver, sendo ainda relativamente novo no país, os contratos built to suit podem ser uma ótima alternativa para empreendedores que precisam do seu espaço completamente customizado.

Por conta do recente crescimento do modelo de contrato no Brasil, ele se torna cada vez mais viável para grandes empresas e investidores.

Porém, é necessário no momento do acordo possuir transparência total dos dois lados e seriedade com o compromisso, evitando imprevistos que podem gerar diversos prejuízos para ambas as partes.

Caso tenha dúvidas, fale conosco!

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