A quebra de contrato de aluguel é uma situação que pode acontecer por diversos motivos, como mudanças na vida de quem aluga ou por motivos pessoais do proprietário do imóvel.

E o que acontece quando um contrato de aluguel é quebrado? Isso pode ser feito a qualquer momento? 

A verdade é que existem legislações que determinam regras e normas para serem seguidas nesses casos.

Neste conteúdo, explicaremos o que é essa quebra de contrato, como ela é prevista na lei, as consequências para as partes envolvidas e dicas para evitar que essas situações aconteçam.

Continue a leitura!

O que é a quebra de contrato de aluguel?

A quebra de contrato de aluguel ocorre quando há o descumprimento de obrigações previamente acordadas por uma das partes envolvidas no contrato de locação.

Ou seja, é quando o locatário (quem aluga) ou o locador (proprietário do imóvel) deixar de executar responsabilidades que foram estabelecidas no contrato, como:

• pagamento do aluguel;
• danos à propriedade;
• uso inadequado do imóvel;
• abandono da propriedade sem aviso prévio.

Essa quebra também pode ser feita a partir da manifestação do desejo de interromper o processo de locação, seja por parte do locador ou do locatário. 

Contudo, é muito possível que o contrato de aluguel tenha orientações específicas e normas que precisam ser seguidas em caso da quebra do contrato. 

Todas elas tomam como base as diretrizes previstas na Lei do Inquilinato, que falaremos melhor no tópico a seguir.

O que prevê a Lei do Inquilinato?

A Lei No 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, determina quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários em um contrato de locação. No caso, ela prevê a quebra deste acordo, só que com algumas condições.

Segundo o art. 4 da lei, o locatário pode solicitar pela quebra do contrato de locação a qualquer momento, mas é preciso realizar o pagamento da multa rescisória proporcional ao valor restante previamente acordado.

No entanto, este mesmo artigo diz que o locatário fica livre da multa contratual se for o caso dele ser transferido para outro local de trabalho. Assim, só é necessário notificar o locador com 30 dias de antecedência.

Agora, a quebra de contrato de aluguel por parte do locador pode ser feita nas seguintes ocasiões:

• o locador precisar do imóvel para fins pessoais;
• o locatário descumprir regras contratuais ou praticar atos ilegais;
• a desocupação for consenso das duas partes envolvidas.

Causas comuns da quebra de contrato de aluguel

A quebra de contrato de locação pode ocorrer por diferentes motivos, como:

• problemas financeiros do locatário;
• mudanças na vida pessoal do locatário;
• condições precárias do imóvel;
• descumprimento de obrigações contratuais por uma das partes;
• conflitos com o locador;
• questões legais;
• acordo mútuo entre locador e locatário.

Vale a pena ressaltar que as razões que permitem a quebra do acordo de locação podem mudar conforme as legislações locais e as cláusulas do contrato. 

Por isso, é necessário ter bastante atenção aos termos e condições contratuais.

Consequências da quebra de contrato de aluguel para o locatário

Quando a quebra de contrato de locação é feita pelo locatário, existem algumas consequências que variam segundo as cláusulas contratuais. No geral, as principais são:

• multa contratual: o cálculo do valor é feito com base nas parcelas de aluguel e no restante previsto no contrato;
• pendências financeiras: o locatário pode ficar responsável pelo pagamento de aluguéis pendentes;
• prejuízos ao histórico de crédito: se a quebra gerar dívidas, isso pode afetar negativamente a análise de crédito imobiliário futuramente.
• possibilidade de despejo: caso o locatário se recuse a sair do imóvel após a quebra de contrato, o locador pode entrar com uma ação de despejo na Justiça.

Consequências da quebra de contrato de aluguel para o locador

Assim como o locatário, a quebra de contrato de aluguel por parte do locador tem consequências, como:

• danos físicos ao imóvel: o locador precisa investir em reparos e reformas, caso seja necessário, para alugar o imóvel novamente;
• perda de renda: o locador recebe o valor da multa contratual, mas deixa de receber as parcelas de aluguel durante o período restante do contrato;
• riscos de imóvel parado: achar um novo locatário pode demandar um certo tempo e neste período o imóvel corre risco de ficar sem uso.
• gastos com questões legais: caso seja preciso entrar com uma ação judicial.

Prevenção da quebra de contrato de aluguel

De fato, a quebra de contrato de locação pode gerar várias consequências e dores de cabeça tanto para o locador quanto para o locatário. E nem sempre a interrupção do contrato é desejo das partes. 

Por isso, listamos algumas dicas de prevenção a seguir:

Para o locador

Prevenir a quebra de contrato de locação para o locador é importante para evitar problemas financeiros e qualquer outro estresse burocrático. Para isso, ele pode:

• optar por locatários de confiança;
• elaborar um contrato de aluguel esclarecedor, com todas as obrigações bem descritas;
• ter uma boa comunicação com o locatário;
• realizar inspeções com certa frequência;
• possuir uma reserva financeira para possíveis reformas;
• mostrar flexibilidade e abertura para negociações.

Para o locatário

No caso dos locatários, prevenir a quebra de contrato de locação é relevante para ter uma moradia tranquila e sem problemas burocráticos. Isso também ajuda a evitar as consequências que mencionamos anteriormente.

Algumas práticas que o locatário pode adotar para prevenir a quebra de contrato são:

• fazer um planejamento financeiro anterior para garantir que as parcelas do aluguel estão dentro do orçamento;
• ler atentamente o contrato para ter conhecimento sobre todas as obrigações;
• ter comunicação ativa com o locador;
• cumprir os prazos de pagamento acordados;
• respeitar as normas da propriedade.

É importante salientar que todos os processos de locação podem ser mais tranquilos se contarem com uma intermediação eficiente. 

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Conclusão

Dito tudo isso, a quebra de contrato de aluguel ocorre quando há a interrupção do contrato previamente assinado pelo locatário e locador.

Isso pode acontecer por diferentes motivos, mas é de suma importância que estejam bem descritos no contrato de locação para evitar estresses e burocracias.

Além disso, é possível adotar práticas de prevenção para evitar consequências, como multas contratuais, prejuízos financeiros, problemas legais, entre outras.
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