O mercado brasileiro é bastante receptivo quando o assunto é investir em imóveis, afinal, trata-se de um investimento seguro e com ótimas oportunidades de lucro.
Contudo, antes de investir é preciso entender mais sobre a depreciação de imóveis. Seja quem está em busca de um imóvel para comprar ou se deseja vender, é preciso saber como calcular a taxa. Além de descobrir as possíveis causas de depreciação.
A Bridge Consultoria Imobiliária te ajuda a vender o seu imóvel. Acesse nosso site e veja como podemos te ajudar.
Mas antes, entenda o que é a depreciação de imóveis.
O que é a depreciação de imóveis?
Para entender a depreciação de imóveis, vamos ao significado prático deste termo.
Depreciação é o mesmo que desvalorização e o conceito se trata da perda de valor de mercado que um imóvel pode sofrer com o passar do tempo.
Não apenas a depreciação natural, mas também a desvalorização da região em que está localizado, entre outros fatores que geram a flutuação desse valor, como veremos mais para frente.
Taxa de depreciação de terrenos
Quando falamos em terrenos, estes são os que menos sofrem com a depreciação. A legislação prevê que o cálculo da depreciação de imóveis, inclusive, deve ser separado do valor do terreno.
É preciso que haja uma construção no terreno para que se considere uma taxa de depreciação. Assim, os terrenos não entram na tabela de depreciação da Receita Federal.
Quais fatores podem contribuir para depreciação de um imóvel?
Antes de entender como fazer o cálculo da depreciação de um imóvel, vamos entender que alguns fatores podem contribuir positiva ou negativamente para o valor deste bem.
É por isso que os preços dos imóveis são tão variáveis, pois consideram o estado de conservação, o bairro e até mesmo a decoração do mesmo.
Veja mais detalhes e entenda como pode influenciar.
Má conservação
A conservação é um aspecto que influencia muito o valor de um imóvel. Como veremos nos métodos de cálculo, um imóvel pode não aparentar a sua idade.
Um imóvel novo pode aparentar mais idade, se estiver em péssimas condições de conservação. Ou aparentar ser mais novo, se for bem conservado.
Imóveis com má conservação são aqueles em que os reparos necessários foram negligenciados.
Pintura por fazer com descascados na parede, problemas de vazamento que não foram resolvidos e se espalharam, fiações desencapadas, entre outros problemas visíveis contam como má conservação.
Vale lembrar que a má conservação não reflete apenas na aparência de um imóvel.
Ao visualizar tais problemas, fica nítido ao comprador ou investidor que aquele imóvel precisará de uma boa reforma e o mesmo pode desistir da compra.
Localização
A localização é um dos principais fatores quando um comprador busca um imóvel.
Fatores como a segurança do bairro, infraestrutura, aparência do bairro e até mesmo se é uma vizinhança barulhenta podem influenciar o valor do imóvel. Entenda.
- Infraestrutura: no bairro há supermercados próximos? Há escolas, farmácias, postos de gasolina, centros de saúde, entre outras estruturas perto? A infraestrutura do local influencia muito na flutuação de preço. Até mesmo a ausência de iluminação pública pode influenciar;
- Poluição sonora: como é a vizinhança também pode influenciar. Uma vizinhança barulhenta ou a poluição sonora causada pelo amplo fluxo de veículos pode desvalorizar um imóvel;
- Segurança: toda pessoa deseja morar em um local seguro. Os altos índices de criminalidade em um bairro colaboram com a depreciação imobiliária, como falaremos mais no próximo tópico.
Trouxemos alguns exemplos de como a localização pode influenciar na flutuação da depreciação.
Mas outros fatores relacionados à localização podem ser responsáveis pela desvalorização ou valorização do imóvel.
Criminalidade
Outro critério externo que colabora com a depreciação do imóvel é a ausência de segurança.
Muitas cidades contam com tabelas e gráficos que mostram em quais regiões há maiores taxas de criminalidade e se o bairro em questão faz parte da lista, seu valor de mercado será mais baixo.
Quem mora em regiões com muita criminalidade certamente deseja se mudar e é comum ver mais ofertas nesta região, o que colabora com a desvalorização.
Já passou por um bairro e notou diversos imóveis desocupados? Certamente você imagina que há algum problema ali para tanta oferta, o que traz desvalorização.
Decoração
A decoração é um fator inusitado que colabora no cálculo de depreciação. Mesmo que o comprador pretenda repaginar a decoração, o fato é que ela influencia na primeira impressão.
Uma decoração excessiva ou ultrapassada faz com que o comprador não imagine possibilidades de seu agrado neste imóvel.
Em alguns casos, pode pesar no bolso, quando a decoração é estrutural e precisará de uma reforma.
Se deseja vender imóvel rápido, a melhor opção é investir em decorações neutras e atemporais, que proporcionam amplas possibilidades de acordo com o gosto de cada cliente em potencial.
Cômodos pouco espaçados também influenciam nas flutuações e em alguns casos, é uma boa opção realizar uma reforma para evitar a depreciação dos imóveis.
Por que é importante calcular a depreciação de imóveis?
Calcular a depreciação de imóveis é importante tanto para quem está em busca da aquisição, como para quem deseja vender.
Para o atual proprietário, o cálculo é fundamental para definir o valor de venda e para ter uma orientação diante de determinadas propostas que recebe de possíveis clientes.
Por exemplo, você recebeu uma proposta pelo seu imóvel, mas não sabe se deve aceitá-la. Saber qual o estado de depreciação da edificação traz dados importantes para elaborar uma contraproposta ou mesmo usar como argumento para não aceitar.
Você pode trazer informações sobre o bairro, a estrutura e a segurança daquele local, para convencer o comprador de que está fazendo um bom negócio.
Mas se você é o comprador, é possível fazer um negócio com mais segurança. Ao entender a depreciação de imóveis a longo prazo, você pode calcular se vale a pena ou não adquirir determinado imóvel neste momento e prever como ele vai desvalorizar com o passar dos anos.
Já para o investidor, é possível calcular a margem de lucro que terá com o tempo, bem como os possíveis gastos com reparos.
Para todos os públicos envolvidos em transações imobiliárias, calcular a taxa de depreciação de imóveis traz mais segurança.
Depreciação de imóveis de acordo com a Receita Federal
Segundo a tabela de depreciação da Receita Federal, também conhecida como tabela de depreciação fiscal ou contábil, há valores fixos a serem considerados.
De acordo com os fins tributários, a Receita Federal estabelece a vida útil do imóvel em 25 anos e a taxa anual de depreciação é de 4% ao ano.
Esses números são fixos e importantes para calcular a depreciação dos imóveis.
Embora outros fatores influenciem a flutuação de preços, seguir a tabela da Receita Federal é uma garantia de fazer o cálculo da forma correta.
Como fazer o cálculo de depreciação de imóveis?
Para saber qual é a taxa de depreciação de imóveis podemos contar com técnicas de cálculo para chegar ao coeficiente. Como fazer o cálculo de depreciação de imóveis.
Veja como fazer o cálculo de depreciação de imóveis com diferentes técnicas.
Método da linha reta
Um dos métodos mais tradicionais, utiliza uma equação como calculadora de depreciação de imóveis.
Essa equação é feita a partir do valor do imóvel, valor depreciado, considerando também a idade do mesmo. Conheça e entenda a fórmula:
Vx= [(N – x) Pd Pr] / N
- Vx: coeficiente da depreciação;
- Pd: parcela depreciável, em forma decimal;
- Pr: parcela residual, na forma decimal;
- N: vida útil do imóvel;
- X: idade do imóvel.
De forma geral, o método da linha reta divide o custo da aquisição do imóvel, deduzido pelo seu valor residual e o número de períodos que correspondem à sua vida útil.
Método de Kuentzle
Esse método distribui a depreciação ao longo da vida útil do imóvel.
Desta forma, considera que a depreciação é menor na fase inicial é maior ao chegar ao final, visto que os desgastes de uma edificação são progressivos conforme o tempo passa. É utilizada a seguinte fórmula:
Kd = (N² – X²)
N²
- Kd: coeficiente de depreciação;
- N: vida útil;
- X: idade no momento da avaliação.
Método do valor decrescente
Para descobrir qual a taxa de depreciação de imóveis também é possível contar com o método do valor decrescente.
Não é o método mais acertado, mas pode ser usado em alguns casos em que o imóvel tem uma idade aparente diferente da sua idade real.
O cálculo é feito pela seguinte fórmula:
Kd = (1 – R)x
- Kd: coeficiente de depreciação;
- R: razão de depreciação (de acordo com a vida útil);
- x: idade aparente do imóvel.
Estes são os métodos mais conhecidos de calculadora de depreciação de imóveis.
Contudo, há outros cálculos que podem ser feitos com a ajuda de profissionais da contabilidade. Invista nesse serviço caso tenha dúvidas.
Como a Bridge pode te ajudar?
A Bridge Consultoria Imobiliária te ajuda a vender o seu imóvel. Acesse nosso site e venda seu imóvel.
Conclusão
Seja você um comprador em busca de um imóvel ou um proprietário que deseja vender, é muito importante calcular a depreciação.
Com esse número em mãos é possível ter mais segurança em transações que envolvam imóveis. Com mais segurança você tem a garantia de escolher o imóvel ideal ou de ter feito um bom negócio.