O que é o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ?

casal e uma corretora de imóveis

Muitas pessoas, nesse exato momento, sonham com o imóvel próprio. Ao mesmo tempo, outras planejam como vai acontecer essa compra. A realidade é que nem todos têm condições de pagar um imóvel à vista e, por conta disso, precisam recorrer aos financiamentos de imóveis oferecidos pelas instituições bancárias ou ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Existem muitos desafios nesse momento de compra: o planejamento do orçamento, as mudanças nas contas da família, a burocracia, as regras, entre outros. Além disso, ainda há as dúvidas que surgem a respeito do que exatamente é o SFH, como ele funciona e quem pode utilizá-lo para comprar um imóvel.

Entender a fundo como funcionam os financiamentos é primordial para que o comprador se sinta seguro e protegido com a compra, sabendo onde está pisando. Só assim é possível fazer tudo conforme os planos, sem arrependimentos ou surpresas desagradáveis.

Você sonha em comprar um imóvel, está se planejando para isso ou tem dúvidas sobre como funciona o Sistema Financeiro da Habitação? Fique tranquilo! Preparamos este material completo com tudo o que você precisa saber sobre o tema, para tirar seu sonho das nuvens e colocar tudo na prática.

Está preparado? Continue a leitura!

O que é financiamento imobiliário

Antes de entrarmos a fundo no assunto do SFH, é necessário entender o que de fato é o financiamento imobiliário.

Quando alguém quer comprar um imóvel, sendo ele casa, apartamento, lote, terreno ou sala comercial, pode fazer o financiamento do pagamento. O imóvel pode ser novo ou usado, não existindo esse tipo de restrição.

O financiamento é realizado pelas instituições bancárias, que efetuam o pagamento total do imóvel ao vendedor, concedendo crédito àquele que deseja comprar a propriedade, sendo que esse crédito tem algumas regras de concessão.

A partir de toda a negociação, o comprador passa a ser devedor do banco que quitou a sua dívida. Em geral, esse financiamento acontece por meio de uma entrada como pagamento, seguido de parcelas que podem durar anos. Durante todo o período de pagamento, o imóvel fica ligado ao comprador, mas sem liberdade de negociação enquanto toda a dívida não for paga.

Condições do financiamento

Como diversas instituições oferecem o financiamento imobiliário, geralmente os critérios variam de acordo com cada organização. Ou seja, a diferença entre os financiamentos está exatamente nas condições que eles oferecem e as exigências que fazem dos compradores. Por isso, tudo depende da realidade e da necessidade de cada um.

Há regras, taxas de juros, duração de contrato, valor de imóvel, mínimo para entrada e outros fatores que diferem em cada regulamento.

Quando o futuro comprador se informa e vê qual instituição atende melhor às suas necessidades, ele então deverá ir até uma agência bancária para conversar com o gerente responsável. Ele informará com clareza as próximas etapas para a liberação do crédito e explicará o que é necessário fazer para dar entrada na papelada.

Documentação do financiamento

Em um primeiro momento, é necessário que o interessado no financiamento entregue ao banco os originais e as cópias do CPF e da carteira de identidade. Se for casado, é preciso apresentar os documentos do cônjuge também.

Ainda serão necessários comprovantes de estado civil e também de renda, como holerites, extratos bancários, declarações do IR e documentos que atestem a atividade autônoma, se for o caso.

Nesse último caso, é necessário comprovar a renda com contratos de prestação de serviços, declaração de IR, recibo de pagamento por trabalhos prestados, declaração do sindicato da categoria e, ainda, Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) oferecida pelo seu contador.

Se for complementar a renda no financiamento, é necessário incluir a documentação de todos os que fizerem parte da solicitação de crédito.

Trabalhadores rurais, empregados domésticos diaristas, cabeleireiros, pescadores e outras pessoas que não tenham conta em banco podem fazer uma ficha de cadastro e o ideal é seguir as orientações do gerente. Cada caso pode ser diferente e ele vai guiar o comprador a respeito do que é necessário para conseguir o crédito.

Comprometimento de renda

Com relação à comprovação de renda, o que a instituição bancária avalia é se o comprador poderá ou não arcar com as parcelas. As regras determinam que o valor mensal não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar bruta.

O banco ainda realiza uma análise de cadastro, verificando se o nome do proponente consta no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito) ou Serasa. Caso não haja negativações, o crédito pode ser aprovado mais rapidamente, sendo que tudo depende de cada banco.

Avaliação do imóvel

Depois de o futuro comprador escolher o imóvel que deseja e conseguir a liberação do crédito, é necessário que a propriedade passe por uma avaliação.

O banco envia, por meio de uma empresa terceirizada de engenheiros ou arquitetos, profissionais que visitarão o imóvel para confirmar o valor e as condições em que a propriedade se encontra.

Se estiver tudo certo, a instituição bancária elaborará o contrato de financiamento, que deverá ser assinado por comprador e vendedor, e tudo deve estar registrado em cartório antes de ser enviado à agência bancária. A partir daí, as parcelas começam a valer e o comprador passa a dever ao banco.

Tipos de financiamento

Existem diversas modalidades de financiamento. Se você quer conhecer o que, de fato, é o SFH, precisa entender quais são elas.

Os financiamentos podem ser feitos por meio de recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), do SFH, ou até do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Além disso, existe o financiamento que é realizado diretamente com a construtora.

Mas como funciona o Sistema Financeiro da Habitação? Quais são as regras, quem pode participar e que valores são permitidos? É isso que você vai descobrir agora.

Como funciona o Sistema Financeiro da Habitação

O SFH é uma das formas de o brasileiro realizar o sonho da casa própria. É uma forma mais vantajosa e com taxas de juros menores, sendo, por isso, uma das modalidades mais escolhidas entre aqueles que planejam comprar um imóvel.

Trata-se de um programa de financiamento de imóveis oferecido pelo Governo Federal. O objetivo da iniciativa é facilitar a compra, a reforma ou a construção da casa própria, desde que sejam residenciais.

A ideia foi criada no ano de 1964 por meio da Lei do SFH, com a intenção de democratizar a moradia própria, diminuir o deficit habitacional no Brasil e oferecer crédito de longo prazo. Uma das vertentes do SFH é o programa Minha Casa Minha Vida, que beneficia milhões de famílias todos os anos.

Os financiamentos são realizados, principalmente, por meio da Caixa Econômica Federal e suas regras foram definidas pelo governo. Tudo acontece sob a supervisão e fiscalização do Banco Central, principal instituição financeira do país.

Uma dessas determinações criadas pelo Governo Federal é a respeito do valor máximo do imóvel que pode ser financiado pelo SFH, mas isso depende do local onde o imóvel se encontra.

Nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, por exemplo, o teto de financiamento é de R$ 950 mil, de forma que esse é o valor máximo que pode ser parcelado pelo banco. Já em outros estados, esse valor diminui um pouco e alcança os R$ 800 mil.

Importante dizer que o SFH pode financiar até 80% do valor do imóvel, ou seja, é sempre necessário oferecer um valor como entrada para que aconteça a liberação do crédito, sendo que nesses valores devem estar incluídas todas as despesas da transação.

Vantagens do Sistema Financeiro da Habitação 

Mesmo com as regras, o SFH é repleto de vantagens para quem deseja adquirir a casa própria ou levantar a construção em um terreno. É possível, por exemplo, fazer o refinanciamento em até 50% do prazo inicial.

Outra vantagem é a utilização do saldo do FGTS que, muitas vezes, é responsável por pagar o valor de entrada das casas, terrenos e apartamentos financiados pelo sistema. Esse valor ainda pode contribuir para o abatimento das parcelas e consequente amortização da dívida com a instituição bancária.

Outro benefício é em relação ao prazo para pagamento, consideravelmente maior do que o oferecido pelas outras modalidades. Pelo SFH, é possível financiar uma propriedade em até 420 meses, ou seja, 35 anos.

Esse tempo foi estipulado para que o valor das parcelas não comprometa muito a renda das famílias — a porcentagem máxima é de 30% da renda bruta familiar —, facilitando o pagamento e diminuindo as chances de inadimplência.

Quem pode usar o Sistema Financeiro da Habitação

Basicamente, os requisitos para conseguir crédito pelo SFH são os seguintes:

  • ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil;
  • não ter restrições no Serasa, SPC, BACEN ou Receita Federal;
  • ter renda suficiente para pagar a prestação, que não pode ultrapassar 30% da renda;
  • ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16.

Outro requisito é o de que o imóvel seja residencial e obrigatoriamente localizado em área urbana. Além disso, financiar propriedades com o objetivo de abrir comércio ou outros tipos de empresas é proibido pelo SFH.

O imóvel deve, ainda, estar registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis e não pode ter sido financiado com FGTS no três anos anteriores.

É importante, ainda, que a propriedade esteja na mesma região em que o futuro comprador mora e trabalha há pelo menos um ano. Isso é exigido para evitar fraudes e compra de imóveis para outras pessoas.

Quais imóveis podem ser financiados no Sistema Financeiro da Habitação

Como dissemos, o SFH foi criado para facilitar a compra da casa própria por famílias com renda menor. Por conta disso, nem todo imóvel pode ser financiado por meio do sistema. A ideia é evitar fraudes e não permitir que as taxas menores e as facilidades sejam aproveitadas por grandes empresários ou investidores.

Dessa forma, os imóveis devem:

  • ter fim exclusivamente residencial;
  • estar localizados em área urbana;
  • ter registro no Cartório de Registro de Imóveis competente;
  • não ter sido negociado com FGTS nos últimos três anos, tanto para compra como para construção ou reforma;
  • ter valor igual ou menor ao estipulado pelo SFH;
  • estar no mesmo município do comprador, que deve morar ou trabalhar na cidade há pelo menos um ano.

Todas estas medidas visam garantir a segurança dos direitos e confirmar que os participantes realmente façam parte dos grupos que precisam de taxas mais baixas e condições mais favoráveis de financiamento.

Diferenças entre Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de Financiamento Imobiliário

Você já está entendendo bastante sobre o Sistema Financeiro da Habitação, mas é preciso entender as particularidades desse sistema em comparação com o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Para isso, é necessário entender como funciona essa segunda modalidade. Vamos lá?

O SFI

O SFI foi criado em 1997 para financiar imóveis que fogem às regras do Sistema Financeiro da Habitação. A ideia é estimular o investimento e o mercado imobiliário, fazendo a economia funcionar e o dinheiro girar no país.

O recurso é proveniente de investidores institucionais com ativos no Brasil e em outros países, como fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias de seguro, bancos de investimento, entre outras fontes.

A lei determina que o SFI aconteça de acordo com as condições de mercado, ou seja, depende da prática livre de financiamento imobiliário. Na verdade, nem tão livre assim, uma vez que o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador perante abusos de instituições financeiras e empresas.

Diz a lei, ainda, que deve haver harmonia e equilíbrio entre a relação entre banco e consumidor, sem cláusula abusiva, sem superfaturamento, sem venda casada e sem taxas de juros acima do normal.

As diferenças

Basicamente, as diferentes entre SFH e SFI são que o segundo atende a tudo o que não é requisito do primeiro. Mesmo assim, a principal diferença está na permissão do SFH em utilizar o saldo do FGTS como pagamento da dívida com a instituição bancária.

Diferentemente do SFH, no SFI as regras são as seguintes:

  • qualquer imóvel pode ser financiado;
  • o comprador pode ser pessoa física ou jurídica;
  • não há limite de valor;
  • o imóvel pode ser financiado em até 90%;
  • a taxa de juros é negociada entre as partes, sem comprometimento de juros baixos;
  • não é possível utilizar o FGTS;
  • não existe limite de comprometimento de renda nas parcelas.

Mantém-se, somente, o prazo máximo de quitação de 35 anos.

Possibilidade de utilizar o FGTS no Sistema financeiro da Habitação 

É claro que o FGTS é de total direito do trabalhador. Mesmo assim, existem algumas regras para o uso do dinheiro acumulado ao longo dos anos de trabalho. Uma delas determina que o saque só pode ser feito se o trabalhador for demitido sem justa causa, se for acometido por certas doenças graves ou se precisar comprar um imóvel, sendo que esse último caso é o que nos interessa.

O valor do FGTS pode ser usado para financiamento imobiliário ou então para a construção de um imóvel residencial, servindo para quitar algumas parcelas ou todo o financiamento.

É vedada utilização desse valor em alguns casos. Veja quais são:

  • comprar um imóvel comercial;
  • fazer reformas, ampliações ou benfeitorias em imóveis de qualquer tipo;
  • comprar de material de construção a ser utilizado em imóvel de outra pessoa.

As regras ainda fazem algumas exigências quanto ao possível comprador do imóvel:

  • o trabalhador deve ter pelo menos três anos de emprego com recolhimento de 8% do salário, mesmo que tenham ocorrido em empresas diferentes;
  • não é possível utilizar o FGTS caso já exista um financiamento pelo SFH no nome do trabalhador;
  • não é concedido crédito pelo sistema se o trabalhador for proprietário de outro imóvel, mesmo que ainda em fase de construção, nas regiões em que mora ou trabalha e também na região metropolitana do município;
  • o FGTS só pode ser utilizado por quem solicitar o crédito ou que compuser renda com outra pessoa.

Quem tiver interesse em utilizar o fundo, deverá apresentar a seguinte documentação:

  • carteira de identidade recente ou dos últimos dez anos;
  • CPF;
  • Extrato do FGTS;
  • CTPS (Carteira de Trabalho de Pessoa Física);
  • Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física (DIRPF).

Lembre-se de que, em caso de união estável, a documentação do cônjuge e a certidão de casamento são obrigatórias.

Como solicitar o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação 

Agora que você já entende bastante sobre o Sistema Financeiro da Habitação, é hora de saber como fazer o pedido do crédito à instituição bancária. Acompanhe nosso guia abaixo.

Escolha o imóvel que será financiado pelo sistema 

Mesmo antes de você fazer a simulação dos valores do financiamento e das parcelas, é importante que você realize uma busca do preço das propriedades. Além disso, analise a média do que é cobrado por imóveis que atendem às suas necessidades e que caibam no seu orçamento.

Você pode conversar com corretores de imóveis ou fazer essa busca por meio de portais de classificados. Assim, fica mais fácil descobrir o valor do crédito que você precisa para adquirir a propriedade.

Simule o financiamento

Agora que você já sabe a média de preço do imóvel que você quer adquirir, é hora de saber como isso vai ficar na hora de pagar o que será devido.

Essa etapa é importante para que você avalie quanto dos seus rendimentos será comprometido com as parcelas e qual será o valor necessário para oferecer como entrada.

O melhor de tudo é que a simulação do financiamento pode ser feita online pelos sites dos principais bancos participantes.

O sistema é bem fácil. Você só precisa preencher o campo com o valor do imóvel e o valor máximo que poderá oferecer como entrada para abatimento do preço. Rapidamente é feito o cálculo dos valores e são apresentadas as taxas que incidem sobre a operação.

Faça a solicitação em uma agência

Percebeu que o valor está perfeito para seu orçamento? Então é hora de dar o próximo passo para a realização do seu sonho.

Vá até uma agência da Caixa Econômica Federal e faça a solicitação da análise para concessão de crédito. Se você desejar utilizar o valor do FGTS, informe isso ao gerente.

Agora, apresente seus documentos completos: RG, CPF, comprovante de renda e comprovante de residência. Não se esqueça da documentação do cônjuge, se for o caso, pois é determinante na solicitação do financiamento.

Lembre-se de que é permitido compor renda, ou seja, até duas pessoas podem auxiliar na hora de aprovar o crédito e o cadastro. Isso contribui para o aumento do valor a ser financiado pela instituição e, de quebra, melhora as chances de aprovação.

Aguarde a pré-aprovação

Depois que você solicitou o financiamento junto à Caixa, aguarde a resposta da instituição. Ela costuma ser enviada de três a cinco dias úteis.

Caso a resposta seja positiva, o banco vai apresentar todos os detalhes para a compra, como prazo para envio da documentação, qual será o valor das parcelas, qual é a taxa de juros, entre outros detalhes. Ou seja, é quase hora de comemorar!

Informe qual é o imóvel que deve ser avaliado

O próximo passo é informar ao banco qual é o imóvel que será avaliado pela equipe de profissionais — engenheiros e arquitetos que são responsáveis por averiguar se a construção condiz com o valor solicitado à Caixa.

Ao mesmo tempo, a instituição ainda analisa a documentação dos vendedores. Essa etapa é para assegurar que sua compra será segura e sem problemas posteriores. Esse laudo final é entregue entre 15 e 30 dias após a avaliação. Com tudo pronto, basta assinar o contrato, preparar a mudança e comemorar muito!

Viu como o Sistema Financeiro da Habitação pode ser vantajoso na hora de você comprar sua casa própria? O importante, aqui, é estar bem informado e conhecer todos os requisitos para se beneficiar da modalidade. É importante lembrar também que uma compra desse porte requer um bom planejamento.

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